是谁在操纵加拿大房价？别再赖中国人了！

　　加拿大经济合作与发展组织（OECD，Organization for Economic Co-operation）最近通过报告分析了加拿大当前的经济发展状况。报告指出，在全球经济普遍低迷时期，房地产市场的过热也对经济非常不利。

　　关于加拿大房地产的泡沫，已经被多家机构，多次敲响警钟。但是2016年上半年的市场反应并未印证专家的预测，而且持续上涨。蒙特利尔银行的两位经济学家今天发布了一份报告，列出导致了目前房地产市场特别是多伦多和温哥华房市的所有因素。

　　这份报告里特别报告指出：“不少因素直接或间接影响了多伦多和温哥华的房地产价格，利率可以说是一个很明显的因素，隐藏在高房价背后的原因就是太低的借贷成本和利率，当然影响两个城市房价一直飙升肯定还有其他原因。”

　　原因1：就业机会的增长

　　要知道为什么多伦多和温哥华的住房需求如此之高？去年起这两个城市净就业增长率超过其他所有城市，当很多地方失业率较高的时候这两个城市却在增设职位。占全国份额25%以上、超过25万个工作机会都集中在加拿大这两个城市，怎么会不导致住房需求的强势增长。

　　原因2：人口

　　目前，主要购房者年龄在25 - 40岁，“千禧一代”是买房租房的生力军。但真正使房地产市场获得巨大的收益当然不只是“千禧一代”的买家，还有大量来自于“婴儿潮一代”（1946年-1964年出生的）的不间断售房。因为十多年前，不少人预测房价将下跌，不少“婴儿潮一代”放弃了独立屋或者大房换成小房。可降价并没发生，所以需求的增长和房源的不足，导致了多伦多和温哥华的房市稳步热涨现象一直没有停步。

　　新移民不断大量涌入这两个城市，也增大了对房屋的需求，直接导致房价上升。

　　原因3：都市化经济发展迅猛

　　这两个城市经济相对发达，金融力量强大，加起来它们在加拿大提供了超过1/4的工作职位机会，当然无形中也推高了房价，特别是加拿大制造业和一些弱势产业的工作流失，也导致了大批年轻人到这些大城市来寻找工作机会，从而引发房租增高，空置率降低，房产市场的需求增加必然受到影响。

　　原因4：海外买家涌入

　　无可否认，一直以来出手大方的海外买家涌入是加拿大房价上涨的一个重要因素。这些边缘买家几乎创造了新的房价，试想如果他们介绍一波又一波、更多的海外买家，涌入这个本已供不应求的市场，价格当然就会上涨到一发不可收拾。

　　为解决多伦多和温哥华这两个热门城市不可抑制的房价涨势问题，加拿大政府从08年以来已采取五次行动来打压夸张的房产市场。最近的一次行动是去年12月，联邦政府宣布了购买50万（加元）以上的房子提高最低首付金额的规定，但这些措施并没有影响外资进入和购买。这些收紧贷款标准的提议和措施来只会排挤加拿大的本地买家，对不缺钱的海外买家来说丝毫没有影响，甚至更多打开了他们的购买渠道。

　　一直以来这是个热议话题，海外买家既不是居民也不是纳税人，他们买房主要为了投资赚钱，但这些买家同时也潜在很多的资金和外逃风险等问题，都是值得政府和相关制定者注意的。

　　原因5: 炒房者强势增长

　　你知道有多少炒房买家就逗留在你的小区和你的城市？房产开发商的数据显示，投机炒房者尽管目前不算特别强劲，但是最近半年，投机炒房者明显迅猛增加并蠢蠢欲动。温哥华去年1年里，房产成交量一直飞涨，虽然没达到历史最高鼎盛水平，但显然朝着那个指数在飙升。

　　由于炒房者的增多，导致温哥华的公寓同比价格增长了22%，几乎达到了顶峰。很多炒房买家已经达到了疯狂投资的状态，不计成本地投入房价疯涨的市场。相对来说，目前多伦多的公寓房市场相对温和一些，但说不清楚炒房者也会什么时候瞄准这里呢？

　　原因6: 独立屋房源紧缺

　　加拿大的房产问题和困境，加拿大建筑商协会已研究了很长一段时间，至今我们也没看到解决方案。上周三在多伦多举行拿大首脑会议上，财长Morneau指出：“在全国来说平均1.8个家庭才有1个独立屋。而在温哥华平均5.5个家庭才有1个独立屋。“

　　这说明什么呢？房源供求不足，似乎成了房价上涨的首要因素。专家指出，短短几年间，加拿大的房产泡沫应该是在多伦多公寓市场的猖獗建设。由于土地限制和致密化问题，市场上独栋、独立屋的房源完全不足，而公寓建设却越来越多，供不应求是推动独立房价格上涨的直接原因。