80%城市房价都在垮 房主感觉越来越穷

据HuffPost Canada报道，国家银行NBF(National Bank Financial)的经济学家Jocelyn Paquet在最近的一份报告中指出，毫无疑问，所谓的“财富效应”(wealth effect)实际上是一柄双刃剑，无论对消费者个人，还是对整个国家的经济既可能有正面效应，有时候也可能产生负面影响。

如果放到房地产业，“财富效应”影响明显：也就是当房价越升越高时，加拿大人尤其房主们感觉自己越来越富，于是这种“虚拟”的财富可能鼓励他们把真钱大把大把地花在其它方面，促进了消费，增加了就业，也推动了整个国家经济的发展。

Paquet指出，几乎无可争辩的是，“财富效应”在加拿大近年来强劲的经济增长中发挥了重要作用。这就难怪自从2007年以来，加拿大在G7国家中经济增长最快，其动力除了消费之外，也与房价一路飙升不无关系。

但是，一旦房市趋冷，房价急降，业主们的房子不再那么值钱的时候，在“财富效应”影响下，加拿大人就感觉自己突然变穷了，不仅消费信心大挫不敢再花钱用于其它方面的消费，也会对整个经济产生负面的连锁效应。

这位经济学家说，从现在的情况来看，由于加拿大房地产市场下行，“财富效应”好像开始从正面走向负面，受影响的可能不止是业主们，甚至有可能伤害到整个经济。

根据国家银行上周发布的房价指数报告，全国26个大中城市中，只有5个城市正处于高峰值，包括蒙特利尔和安省的4个城市，也就是京士顿，基奇纳，圣凯琳斯和温莎，另外21个城市的房价指数均从高峰值下滑：

显而易见，在这种背景下，所谓的“财富效应”就从它正面和积极的作用走向反面，或是负面，而且对国家经济而言，可能引致一连串的不良反应：

如前所述，当房价越跌越厉害时，房子也就不再像以往那么值钱，加拿大人尤其房主们感觉自己越来越穷，好像从富豪一夜之间变成穷光蛋，于是消费信心大挫，出手小气，不敢再花钱用于其它方面的消费。

众所周知，房地产是一个关联度非常高的产业，一旦房市下行，消费支出大减，就会给其它很多相关行业带来压力，就业增长也会随之放缓。而就业增长放缓，失业者增加，不仅会使得贷款减少，甚至让不少身背按揭的业主还不起房贷。随之而来的，就是通过房屋资产净值信用(HELOC)贷款的人也会急剧减少，这无疑对整个银行和金融系统带来巨大压力。

以上分析难免抽象，也无定量概念。信用评级机构穆迪(Moody)在最近的一个专题分析中比较形象地用定量方法说明了所谓的“财富效应”：

穆迪的分析说，当房市发热房价上升时，业主们每感觉其所拥有的财富增加1元，就会刺激他们额外多支出或多消费4.5分钱。反过来也是同一道理：当房市变冷房价下跌时，业主们每感觉其所财富减少1元，相应就会迫使他们额外减少支出或消费4.5分钱。

目前GTA地区各类房屋均价为$730,000左右，根据上述假设，若房价每跌$50,000时，那么普通业主每年的消费支出就会相应减少$50,000@4.5分=$2,250元。一个普通家庭尚且如此，若用这个数字($2,250元)乘以GTA地区有屋的业主，那就是个非常大的数字。若放大到全加拿大，乘以成千上万有屋的家庭，那就是一个天文数字了。

由此可见房价下跌以及“财富效应”会对本国经济带来怎样的影响及后果。

不过国家银行的经济学家Paquet指出，虽然加拿大多数城市房价从最高峰下滑，但这并不意味着大跌，更不可能出现断崖式的房价崩溃。此外，从最新数据来看，尽管国内零售支出开始出现疲软迹象，但尚未出现消费大幅缩水的现象。

根据国家银行的预测，加拿大全国的消费年增长会有所下降，从2017年的3.5%减至今年的2.2%，明年还会进一步减至2.1%。但加拿大经济也有光明且令人鼓舞的方面，就是贸易增长迅速。国家银行预期贸易增长会从去年的1.1%升至明年的4.6%。