大温千万独立屋竟这么多！1000位富豪将移民加国

《港湾播报》20220703-1 JAJJ

1.    崩了！加拿大房屋销量和价格将大幅下调，利率年底将攀升至3.25%

房屋市场是人们关注的重中之重。据CTV News报道，由道明经济编写、并于周三(29日)发布的最新报告表示，2022年加拿大的平均房屋销量可能下跌近四分之一，2023年仍保持低位。

报告称，与3月份比较，道明银行大幅下调房屋销售和价格的预测，原因是货币政策的收紧程度较预期更为严重。道明经济预计，借贷成本增加将严重影响房地产活动，2022年第一季至2023年第一季之间，高峰值与低谷值下跌、或商业周期的最高和最低点差距将达33%。报告指，这将导致2022年加国年度平均房屋销量下降23%，2023年则有11.9%的平均降幅。由于需求降温，2022年第一季至2023年第一季的平均房价应也下跌，道明经济预计从峰值到谷底的跌幅将达19%，随后出现适度增长。该报告是在央行因创纪录的通胀情况下，进行一系列加息行动后发布的。央行于6月将其关键利率提高 50个基点至1.5%，央行将在7月13日再公布利率。

报告估计，央行的关键利率将在2022年第四季达3.25%。这与加拿大央行副行长 Paul Beaudry 上个月表示，关键利率可能会高于之前 3% 的目标一致。此外，报告还按省份细分房屋销量和价格的按年平均增长和下降情况，其中卑诗省、安省将于2022年和 2023年出现最大降幅，这反映疫情期间的可负担性显著恶化。魁省也将出现类似的温和价格增长，阿尔伯特省的销售量亦将从历史高位大幅回落，但与卑诗省和安省比较， 2023年将是接近疫情前的水平。报告称，加拿大其他地方的房价应保持得更好，最好的负担能力条件可缓冲草原省份与纽芬兰省的其他市场。虽然利率上升令楼房活动降温，但强劲的人口增长和供应紧张，应会支撑大西洋省份其他地区的房价。金融公司Desjardins于6月发表的报告显示，至2023年12月，加拿大的房价可能会下跌15%至约67.5万元，低于2022年2月平均略高于79万元的高峰值。虽然如此，Desjardins强调，与2019年12月的平均房价53万元相比，67.5万元仍高出近30%。据betterdwelling报道，加拿大统计局的数据显示，房地产和租赁（RERL），已经占据国内生产总值 （GDP）相当大的一部分。

2021年，房地产和租赁占全国GDP 的13.5%；按省份来算，卑诗省的RERL占比最高，达19.6%，新斯科舍省（17.2%）和曼尼托巴省（14.2%）分别位居第二和第三。加拿大的 GDP 增长极度依赖房地产，引发了两大担忧。首先，预计较高的利率会减缓经济活动。高度集中在该行业，意味着许多地区的 GDP 总体上将放缓。这是过度分配给单一行业的问题之一。其次，家庭债务激增以维持这种增长。为了进一步推动这种增长，将需要更多的家庭债务来维持活动。随着家庭债务的增长，GDP 的长期生产性增长放缓。这个问题变得系统化，并通过转移投资阻碍了国家生产力。从上述数据来看，加拿大的房地产业正在吞噬全国整个经济。

2.    大温千万豪宅数14年翻13倍 今年预计1000位富豪移民加拿大

日前，《温哥华太阳报》专栏作者Douglas Todd撰文称， 大温地区现在有660套政府估价超过$1000万的独立屋，比2010年多了13倍。其中，温哥华市有348栋独立屋的价值超过$1000万元，而2010年这一数字仅为为25；UBC大学捐赠地有68幢千万级别独立屋，而2010年只有2幢。

西温、北温和惠斯勒分别有158套、10套和65套千万级别独立屋，而2010年三地加起来仅有21套。南素里和白石共有８套政府估价超过$1000万的独立屋；北素里、满地宝和兰里目前则各有一套。全省其它地区只有17幢千万级别的独立屋，主要位于大维多利亚地区和奥肯那根地区。调查这些数据的是温哥华著名移民律师李克伦（Richard Kurland）。根据BC省物业估价局（BC Assessment）的数据，这660套独立屋中，80套的价值在$2000万以上，大约24套在$3000万到$7500万之间。而且几乎所有这些超级豪宅都在温西、西温以及惠斯勒。Todd还称，大温千万以上的超级豪宅的数量在2018年达到顶峰。这也就是说，千万级别豪宅的数量在2018年后至少没有增加，换言之就是豪宅市场在最近5年间处于相对稳定的阶段，价值变化不大。李克伦表示，他在做这项数据调查时，原以为大温当前千万级别豪宅的数量在50～75套之间，“没想到有这么多。这反映了全球富翁数量的快速增长，他们正在找寻地方囤放他们的高端资本。”

UBC大学地理学名誉教授、《百万富翁移民:跨太平洋航线》(Millionaire Migrants: Trans-Pacific Life Lines)的作者David Ley说，BC Assessment的评估数据说明“非常昂贵的房产在短时间内出现了惊人的增长”。最让Ley惊讶的是，从2015年到2018年，温哥华的豪宅数量增加得最多，“在此期间，超过$1000万元的房屋数量大幅增加。”2014年，温哥华有78价值在$1000万到$1500万元之间的豪宅；2015年，这一数字迅速增长至108套；2016年为185套；2017年为339套；2018年为352套。相比于数量，Ley更关注的是这些豪宅背后的巨量资金。Lay说，“这是全球的钱，也有本地和全国的钱。资本必须寻找出路。我们所处的时代，房地产已经成为一种主要资产。”

Ley正在写一本关于温哥华、多伦多、纽约、悉尼等新移民和海外财富聚集的“门户城市”的书。Ley表示，他已经研究了2014年到2018年悉尼的情况，“发现在这段时间里，到澳大利亚投资的资金请求大幅增加。这些请求来自多个国家，其中以中国为首。” Ley认为，温哥华与悉尼的情况很相似。Ley说，富人倾向于在“蓝筹”社区买房，因为那里有巨大的资本增长机会。

Ley表示，超级富裕社区的房价不断上涨，仍会对下游产生强大的影响。当然，豪宅的价格上涨，会带动中低端房屋价格的上涨； Ley和李克伦都认为，BC省府在2016年至2019年之间开始实施的海外买家税政策以及豪宅交易税政策、投机空置税政策，在一定程度上削弱了超级富豪房地产投资者的热情。李克伦认为，BC省2019年颁布的《物业所有权透明度法案》(Land Ownership Transparency Act)对豪宅市场温和走软也有一定的作用，因为该法案让业主更难隐藏自己的身份从而难以避税。李克伦说，许多富人在购买房产时都会伪装自己的身份，因为他们担心不仅要在加拿大缴纳资本利得税，还要在他们作为税收居民的国家（无论是美国、德国还是伊朗）申报所有全球收入。不过，最近国际局势的变化，让加拿大继续成为位居全球富豪移民前十的国家。根据Henley & Partners最近发布的2022年第二季度《全球移民报告》（Henley Global Citizens Report），预计今年总计有超过1000位高净值人士移民来到加拿大，排名高居全球第九。

3.    疫情过后加拿大人报复性消费 抑制通货膨胀更困难

进入夏季，对许多加拿大人来说，这是自疫情爆发以来，第一个没有旅行限制的夏天，国民的消费热情高涨。一份最新数据显示，需求激增可能令抑制通胀的努力面临挑战。

道明经济（TD Economics）在本周发布一份报告，追踪进入繁忙夏季之际的消费数据，5月份实际消费支出比去年同期增长15%，而当月通胀达到近40年高点7.7%，这表明飙升的物价并未削弱消费者需求。道明表示，加拿大人在疫情封锁期间的消费重点是添置家庭用品，但现在的消费支出已经从对商品的需求转变为对服务的需求。其中对休闲娱乐的需求处于领先地位，与疫情前的水平相比，这一类别的消费支出高出40%。报告作者之一、道明银行高级经济学家普雷斯顿（Leslie Preston）向Global News表示，在多年被剥夺外出消费的机会之后，接下来的几个月可能会看到民众蠢蠢欲动。她说：“我确实认为有很多被压抑的需求。”

她又表示，过去两年的疫情中，国民做出了很多牺牲，放弃了许多经历，例如与朋友相聚。 她认为，人们确实十分期待恢复这些活动，尽管通胀可能比之前高很多。油价分析网站GasBuddy.com主管哈恩早前向Global News表示，他并没有看到创纪录的高油价阻止加拿大人驾车旅行，称即将到来的夏天是“异常情况”。他说：“由于新冠疫情在过去两个夏季关闭了许多经济领域，民众真的很想在今夏外出旅行，即使是面对更高的价格。”

Capital Economics的加拿大高级经济学家布朗（Stephen Brown）表示，抵消油价和其他方面压力的其中一个因素，是许多家庭在过去两年中能够积累大量储蓄。他说：“如果人们在过去两年没有外出渡假······也许他们愿意在今年的假期上花掉他们去年节省的一些钱。他们可能会花费比平时更多的钱。”布朗说，在高通胀的情况下，加拿大人愿意承担更高的成本，这使得央行计划进一步加息的计划变得复杂，并且肯定会让央行的工作更加困难。尽管夏季消费市场炙热，道明银行预计利率上升将在秋季开始产生影响。普雷斯顿认为，通胀在今年可能有点倔强，但预计到2023年，总体通胀和核心通胀都会放缓，现在已经看到房地产市场趋缓。

4.    两天跌逾14分 列治文汽油价低见2.069元

加拿大国庆日长周末的汽油价于多个城市出现明显下跌，温哥华在过去两天减价逾14仙，列治文油站更低见每公升2.069元。不过，有分析指低油价不会持久。

据追踪汽油价网站GasWizard.ca显示，温哥华昨日普通铅油价为2.079元一升，比国庆日下跌7仙，较6月30日(上周四)2.219元更少达14分。纪录显示，温哥华汽油价在过去10天有明显升跌，但未能跌破2.1元。价钱由上月21日一升2.189元开始回落，于同月25日曾出现2.159元低位，但翌日已立刻反弹5分至2.2元以上，直至上周三一度出现2.159元。列治文昨日下午多个油站更低见每升2.069元；不过，相比本国其他多个地方仍然较高。

有报道指，汽油价格近日下挫与原油价在6月下跌有关，亦因为美国联储局加息后引来会随后出现经济衰退。该网站创办人兼倡仪可负担能源组织(Canadians for Affordable Energy)主席麦克蒂格(Dan McTeague)表示，他认为最佳形容汽油价下跌是市场在恐慌，“对经济衰退和需求急挫方面有点过分担忧。”不过，他亦指，“现实情况是，我们仍然没有比几个月前好，燃料供应仍然充满挑战，需求并没有放缓。”

另一分析汽油价格专家麦克奈特(Roger McKnight)认为，本国汽油价主要是跟随美国的情况，当地在供应及需求之间持续出现很大差距，“加拿大的价钱并非本国定，的确是跟随着美国批发状况，而目前情况是，原油存量比五年平均少13%，汽油少8%，柴油少20%。”据网站数字，温哥华皂柴油在过去两天减价10分，至昨日2.409元。麦克奈特指，美国中期选举将至，美国政坛正面对着来自选民的压力，而美国总统拜登一直催促美国产油公司加大产量，又给海湾国家施压增加供应；拜登急于为原油供应寻找稳定或有保证的供应。他预计，汽油到明天(周一)便会回升5分，但夏季的价格方向却未明，指很难说定是有太多因素影响着油价，只要任何一项改变，市场整体情况都。麦克蒂格则预料未来两个月会向上，认为供求之间的问题在短时间内都未能解决，指过去一周只是假象，7月及8月势出现更高油价。