私换电子锁/撬邮箱 物业对华人业主狠罚$7000+

温村那些事儿（微信ID：wencunstory）皮蛋瘦肉周综合报道：近日，本拿比Jeneau街4465号的一名将公寓开Airbnb的华人业主杨先生焦头烂额，和物业的仲裁官司终于迎来了结局。他的Airbnb客人破坏了大楼邮箱后，偷走信件和包裹，无人买单的情况下，这位业主面临着超过5000加币的维修账单，以及2000多加币的违章罚款。

邮箱维修费（5005.15加币）以及11项Strata物业违章罚款（2200加币），罚单总计7201.15加币。

根据上周 CRT（小额仲裁法庭）的一项裁决，杨先生已经向法庭申请阻止该物业收取“不合理的金额”。

尤其是物业违章，杨先生认为大多数都是他的Airbnb客人做的，他也很委屈。但根据Strata的条例规定，如果住户（Occupants）违反公约，是可以对屋主执行罚单的。这里要特地强调是Occupants住户，而不是Tenants(租户），因为后者和房东有法律协议，可以对自己的行为负法律责任。

物业表示：证据显示，在每次罚款之前，物业都写信给杨先生，告知投诉，提供细节，并建议杨先生可以书面回应或要求举行听证会。

然而，没有证据表明杨先生回复了任何信件。在这场纠纷中，物业提供了原始投诉，包括书面投诉。而杨先生能提供的书面证据甚少。

杨先生需要支付针对11项违章罚款2000多加币吗？

从2020年开始，物业对杨先生开出了很多罚单。其中包括把前门门锁换成电子锁和把手，去垃圾房倒垃圾在车库留下油污，从阳台乱扔烟头、烟盒，客人半夜2点之后造成过分的噪音，以及没有确保车库门关下来再离开等11个项目（每个项目$200）。

杨先生对这些错误不否认，但也表示，有些事情不应该是他的责任。比如，停车场留下油污，应该是物业打扫，不过他仍然帮忙打扫了，只是没有上报打扫时间和证据，还是被开了罚单。

民事调解法庭也认为：物业执行的一些罚款确实超出了它的权限，有些项目确实没有被写进Strata细则里面。有些则写得很模糊，例如3（1）附则里写的：禁止任何造成滋扰或者危险的用途，这句话放之四海而皆准，实则空洞无所依。BC最高法院将Strata的“滋扰”定义为不合理地持续或反复干扰一个人享受和使用Strata服务。这里存在“反复性”，但事实证明，很多行为都是偶然和一过性的。

因此，杨先生也算扳回一城。

公寓可否做Airbnb的争议

如前所述，杨先生承认他把公寓用作Airbnb。该物业的信件称执行短期住宿违反了附则 3(1)，该条例当时禁止将物业用于“住宅用途和住宅附属用途”以外的其他用途，并明确禁止“boarding寄宿、lodging住宿或rooming分租房”。

此后，该物业更新了其章程，以更明确地禁止短期住宿。但是，法官认为“寄宿、lodging或分租房目的”足够广泛，可以涵盖像杨先生使用Airbnb这样的短期住宿。据了解，韦氏词典将lodging定义为包括“过夜住宿”和“临时住宿”。在任何情形之下，杨先生都没有争辩说根据前章程 3(1) 允许短期住宿。所以，杨先生并没有表明应该取消短期住宿的3次罚款。因为没有提出质疑，面对把公寓用作Airbnb的罚款也就无从取消。

综上所述，民事调解法庭认为：该物业可以根据第10条而执行罚款。但是根据《物业条例》第 7.1 条，违反规则的最高罚款为50加币。由于杨先生没有对第10条的有效性提出异议，并且实际上承认他的客人违反了规则，法官命令物业管理机构将违反第10条的罚款（2项）均从200加币调整至50加币之后，可执行罚款。

目前还没有证据表明杨先生是否真的缴纳了罚款。杨先生也没有任何要求物业退还款项的命令。因此，法官的命令是Strata必须取消或减少按以下顺序列出的罚款（取消一项200加币罚款，减少一项400加币罚款至100加币）。最终，杨先生的11条罚款被执行了10条（一条取消，一条减轻）。

杨先生需要支付5000多加币的邮箱修理费吗？

2020年9月7日，一名Airbnb客人使用杨先生的Strata fob撬开了邮箱并偷走了信件和包裹，Strata向杨先生收取了5001.15加币的公共财产邮箱维修费用。根据发票显示，这笔维修由2020年12月11日来自承包商Fortress One负责。

证据显示，客人确实使用的是杨先生本人的fob进入公寓，此外所有的监控资料也证实了这是杨先生的客人所为。杨先生这些证据也没有提出任何异议，

杨先生说，他曾多次要求查看监控录像，但直到出庭才看到。然而，杨先生没有提供任何证据证明自己有发出过请求，例如出具书面的请求文件。该物业表示，它与杨先生的代表马.迈克尔分享了调查的所有细节，包括监控录像。Strata成员ML提供了有关这些会议的详细证据。杨先生不否认马.迈克尔是他的代表，或者Strata向马.迈克尔展示了其调查细节。法官认为：杨先生并没有被剥夺了解他案件的机会。

杨先生没有其他异议，法官认为：在向杨先生的账户收取维修费用之前，该Strata遵循了SPA第135条法则。所以，法官认定：杨先生并不具备取消邮箱维修费的条件。

综上判决，杨先生7000多加币罚款被免除了500加币，由于官司不是单纯的一方胜利，双方必须均分诉讼费。法官裁定，Strata在30天之内，需要向杨先生报销112.5加币的CRT小额仲裁法庭诉讼费。

大家认为这场判决公正吗？

此外，根据杨先生的遭遇，大家要吃一堑长一智，从该事件可以得到如下反思。

1.读透Strata细则，避免被无端罚款，或者超额罚款。

2.有些责任是默认房东承担，如果把房子出租或者短租给别人，也需要加强管理和监督，不管租期长短，最好签订有效的补充协议，将所有的Strata安全、财产责任暂时过继给对方，这样才能在出事故之后找到当事人本身，最大化地降低房东买单的可能。

3.和物业发生纠纷之后，业主自己针对一些过失，做过的弥补行为，也需要保留证据，并及时提交给Strata，最大程度地减轻日后的法律代价。例如，杨先生清理了油渍，但是由于没有及时提交证据，Strata也完全可以抹杀他的补救措施。

4.积极回复Strata发来的邮件，及时解决问题，增进双方沟通。

5.法律是公正的，谁提出谁举证。从上面也可以看出，有些项目的罚款，有些模糊定义的地方，因为杨先生本人都没有提出异议，因此法官也不好提出取消。华人面对一些诉讼，需要积极举证，勇于反击。有些时候，针对一些定义模糊的条款，也可以去翻开韦氏词典咬文嚼字地challenge，最大程度地罗列对自己有利的证据，挽回经济损失。