买家坐等房价暴跌一年多 还是加入了抢Offer大战

近日，加币一路狂跌，今天加币对人民币汇率跌破5，1加元兑4.98人民币。加元兑美元也在走跌，1加元兑0.72美元。

加元的走跌对加拿大房地产市场会不会有进一步影响？

加拿大房地产经纪人对今年春季市场–通常是一年中最繁忙的时期何时开始存在分歧。在多伦多市中心的热门社区，春季市场已经开始。其他地区仍在雪中沉睡，但有迹象表明，一些房源可能会在未来几周内出现活力。

RE/MAX Prime Properties公司的经纪Asif Khan说：”我们已经看到买家的增长，无论是预约看房的数量还是贷款的申请数量。”。

拥有Right at Home Realty、Condos.ca和MrLOFT.ca的RealServus公司总裁John Lusink对前景持谨慎态度。但在经历了艰难的一年后，市场上出现了一些初步的生命迹象。

在1月至2月期间，Right at Home的购房托管存款比上月增加了31.5%，但与去年相比仍下降了48%，而且平均看房次数也有所上升。1月份，在销售前平均有11.69次看房，2月底则上升到14.45次。

Toronto Star的房地产专栏专门整理了以下5个问题，提供给今年有计划进行房产交易的人群参考。

房地产的低迷是否意味着今年春天会有捡漏机会？

尽管GTA房地产市场不景气，但房地产经纪人表示，库存的短缺将使今年春天的捡漏难以实现。

Lusink说，房屋的供应实在是太有限了。

他说：”只有当有足够的库存时，我们才能看到讨价还价。”

即使春天给市场带来了新的房源，也可能只让该地区的库存从两个月变成2.25个月。

“这还不足以说明我们会得到便宜的房子。至少我没有看到这一点，”Lusink说。

多伦多地区房地产委员会报告说，2月份的新房源同比下降了41%–即上个月有8367个新房源，而去年2月有15146个。

“就算有便宜货，也是相对于2021年和2022年上半年的高涨的市场而言。”

他认为，很多买家仍然在等，等待30%或40%的价格下降，而在大多数GTA社区，这种情况还没有实现。

在库存较多的地区或销售特别缓慢的地方可能有很好的价格，但是因为这些地方离城市较远，现在人们又开始通勤回公司了，所以不太理想。

可能会有一些业主因为付款额上升到一个不愿意承受的水平而挂牌出售，他已经注意到有更多最后一次在2021年或2022年出售的房屋挂牌。

但是，”他们不会以比他们支付的更少的钱放弃房子，但他们需要出售并继续前进。”

库存低是否意味着现在不是买房的好时机？

房地产经纪人很少会说现在是一个不好的购买时机。今年的价格是下降的（虽然贷款利率较高）–但接受《星报》采访的房地产经纪人表示，市场有其自身的挑战。

Khan说，周三加拿大银行宣布不再加息时，买家的机会之窗将关闭。

他说：”这将推动市场，所有等待了大约12个月的人都将重新开始寻找。”

但RE/MAX经纪人德斯蒙德-布朗说，”如果库存水平保持现在的水平，当所有其他买家开始出来时，我们将在春季市场上遇到大麻烦。”

布朗在周三提交了两个客户的Offer。两者都没有成功。东区一处挂牌价为99.9万元的房产吸引了13个offer，并以高于挂牌价30多万元的价格成交。他的客户的报价排在第五位。另一位客户对Oshawa的房子提交了Offer，也在三次竞标中失利。

他说：”如果这就是今年春天的情况，他们为什么还要加息呢？”

Lusink说，买家仍然可以期待竞争，特别是在热门的入门级房屋上，他认为多伦多地区的入门级房屋约为100万元。

然而，他不建议等待购买，因为条件可能不会改变，对买家有利。

“利率可能会上升。可能会更难获得（抵押贷款）资格。最后，与他们今天能买到的东西相比，成本会更高。也许他们觉得他们没有支付最好的价格，”他说。但是，”如果这是一个较长期的决定，我认为他们今天就可以买，不用担心。”

如果我想卖房子，我应该现在就卖掉，还是等到价格开始回升？

Khan说，很多等待了去年所有加息的房主终于在说，”是时候了”。他说，只要你在同一个市场上出售和购买，就没有什么坏处。

“如果你能在一个地方达成交易，你的房子就会少一点。但如果你不得不多付一点钱，你也会为你的房子多得到一点。因此，当你在相同的环境中买入和卖出时，其实并没有什么坏处，”他说。

Steinfeld说，市场正处于这样一个阶段：买家对自己的承受能力很现实，所以即使他们意识到供应量很低，他们的报价也不会 “很荒谬”。同时，卖家也在调整，与邻居一年前可能得到的价格相比，他们今年可以得到什么。

她告诉潜在的卖家要仔细考虑价格问题。她说，买家对为吸引竞争而压低房屋价格的做法越来越感到失望。

她列举了一个联排别墅群，其中一个单元的挂牌价约为120万元。同一小区的另一栋房子的价格是89.9万元，并有一个Offer Date。

“人们不知道该怎么想，”她说。”现在的情况是，他们最终得到了10个Offer，但没有一个报价是卖家想要的，他们最终重新上市。这是一个令人沮丧的过程，它只是浪费了大家的时间。这让卖家在最后处于不利地位，因为每个人都说，’他们不现实。我们甚至懒得去看这个房产。”

现在大概是什么样贷款利率？

RATESDOTCA的抵押贷款和房地产专家Victor Tran说，他现在不建议使用可变抵押贷款（variable）。

他说：”浮动利率仍然是非常有风险的，因为里面仍然有波动。加拿大银行在周三的最后一次公告中将利率维持在4.5%，但无论它接下来做什么，都会对可变抵押贷款持有人和房屋净值信贷额度（HELOC）产生直接影响。

该银行可能会在下一次公告中选择再次加息，或者 “也许是之后的一次，我们不知道”，Tran说。

Tran反而推荐2-5年的固定利率，这取决于 “客户的情况和他们的风险承受能力”。现在短期抵押贷款很受欢迎，一些人预测利率将在几年内开始下降。”但这也有很大的风险，”他补充说，因为利率可能不会真正下降。”我们不知道。”

关于现在什么是合适的利率，Tran说这取决于情况和购买价格、首付和信用等级等因素。但是，以三年期固定利率为例，对于主要住宅来说，”我们正在寻找大约5.19至5.39″%的利率。

他的建议是，在这种不可预测的情况下，稍低的利率可能意味着每月账单支付的真正差异，因此要做好研究。”他说：”我认为与以前相比，现在比以前更需要货比三家。

现在买什么比较好，是house还是Condo？

根据多伦多地区房地产局的数据，整个GTA地区的平均价格已经大幅下降到1,095,617元（与去年2月相比，下降了约18%）。但在这里面有很多细微的差别，取决于房产的类型和位置。

例如，多伦多独立屋的平均价格从高峰期下降了17.5%，为170万元，而公寓的平均价格只下降了11.4%，约为72.8万元。

在905地区，独立屋的平均价格下降了21.5%，达到136万元，公寓的平均价格下降了12.4%，大约为62.2万元。

一些中介还报告了公寓转让销售的激增，即原买家将权利和义务转让给另一个买家–至少部分是由利率上升和更高的抵押贷款付款推动的。

The Spring Team, REAL Broker Ltd.的管理合伙人Ara Mamourian说，买家的预算在很大程度上决定了他们是否能买到公寓或房屋。

现在在多伦多很难找到100万美元以下的 “现成 “房子，因为供应量仍然很低，而且这些房子吸引了多个报价。在这个价位上寻找公寓比较容易，而且总体来说，在整个大流行中，公寓是 “波动较小的产品类型”。

总的来说，他觉得买家应该关注他们自己想要搬家的个人因素，而不是试图围绕市场的高低来做决定。

他说：”从长远来看，当涉及到房地产时，你真的必须把重点从日间交易员的心态上移开。

*本文不涉及投资建议