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根据加拿大税务法庭最近的裁决,长期在Airbnb或其他短期租赁网站上出租房产的房主在出售房产时需支付13%的HST。这一税率将适用于房产的全部售价,这意味着房主可能要一次性缴纳数万甚至数十万加元的税款。
虽然出售二手住宅物业一般免征 HST,但加拿大税务法院3月份裁定,出售在Airbnb用于多份短期租约的公寓单元须缴纳HST。这一裁决可能会对短期租赁经营者产生重大影响,因为它明确了加拿大税务局(CRA)可以在类似情况下征收这项税款。
多伦多Zinati Kay律师事务所的房地产律师John Zinati表示,“如果人们想长期使用短期租赁平台出租房产,就必须非常谨慎。他们将会被征收大量税款。如果他们以100万加元出售单位,那么就需要支付13万加元的税。”
裁决的案件中,一名渥太华的公寓业主在长租了9年之后,于2017年开始在Airbnb上进行连续14个月的短期出租。当他在2018年4月出售该物业时,未缴纳HST。之后,加拿大税务部门认定该单元已从住宅用途转为商业用途,因此销售时应收取HST。
尽管业主提出了上诉,但法庭在今年3月裁定,由于该物业被视为类似酒店的短期出租物业,因此不属于“住宅综合体”,需缴纳HST。这意味着,如果房产在出售时仍作为Airbnb短期出租,则适用于该税款,但如果在出售前将其恢复为住宅用途,可能不会被征收13%的HST。
图源:CTV
Zinati说,“如果你只是偶尔在周末将房产出租,这条税收规则并不适用。必须是连续性使用,在这个案件中,房主连续出租了14个月,因此符合征税条件。”
在多伦多市,短期出租被定义为少于28天的连续租期。
CRA发言人表示,法院为加拿大人提供了对争议问题的“独立审查”,而法院的判决“澄清了法律或解决了CRA与纳税人之间的争端”。
Barrett税务法律事务所的创始人兼总裁Dale Barrett表示,这项裁决让公众对法律有了更多了解。“人们对HST知之甚少,也不理解消费税如何适用于房产。”
Zinati补充说,裁决还反映出加拿大税务局在房地产领域加强税收征管的趋势——最近的资本增值税和转售合同税都是CRA试图遏制税收“流失”的表现。
Barrett说,未来,房主需了解一个“90%门槛”——即如果短期出租的比例达到90%以上,出售时需缴纳HST。虽然该90%门槛的具体计算方式尚不明确,但这可能会在另一个案件中得到解释。
Barrett说,“如果你决定长期进行短期出租,请务必小心。在出售房产之前,向了解法律的专家咨询。”
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