加拿大楼市危机四伏 开发商也退场 公寓停工

加拿大多地房屋遭遇销量大幅下滑，房价持续下跌，库存不断累积。尤其是在多伦多和温哥华，许多曾被投资者青睐的公寓单元无人问津，对家庭买家帮助有限。消费者信心也跌至有记录以来的最低点。

“加拿大正面临滞胀风险，也就是通胀上升与经济疲软并存的局面，这是央行最难应对的情况。”麦格理集团(Macquarie Group)首席经济学家多伊尔(David Doyle)表示，在以往房市总是推动经济的重要力量，“而现在的问题，不是房市还能不能提振经济，而是它会拖累经济到什么程度。”

数据显示，全国房屋销量在3月下降9.3%，跌至2009年大衰退谷底以来的最低水平;多伦多仅售出5011套房，是自1995年以来同期最低。而房价方面，加拿大房地产协会的MLS综合指数显示，全国房价同比下跌8.5%，连续第三个月下滑。

“目前房屋建设活动极其缓慢，我们经历了近两年的市场低迷，”滑铁卢地区房屋建筑商协会(Waterloo Region Home Builders’ Association)的规划师兼主席马西奥(Larry Masseo)表示。

安省3月新屋开工量年化仅3.9万套，创下2009年以来新低。

房地产研究机构Urbanation的最新数据显示，自2024年初以来，多伦多已有8个项目、共1.899个公寓单位被取消;另有3个项目(338个单位)暂停开发，6个项目(1.434个单位)则正转为租赁用途。

Urbanation 在4月中旬发布的报告指出，在大多伦多及汉密尔顿地区，2025年截至目前已有28个项目、共5.734个单位被取消、暂停、进入接管程序，或改建为出租房;相比之下，2023年全年仅有7个项目。

在多伦多以外地区：Halton区有1个项目取消、1个暂停;Peel区3个项目暂停;York区2个暂停、1个取消;Hamilton区2个暂停、1个取消。

Urbanation市场研究资深经理迈克尔·涅兹戈达(Michael Niezgoda)表示，进入法院接管程序(receivership)的项目会有公开记录，而项目取消则来自业内“口耳相传”的消息。

“许多楼盘预售阶段难以达到融资所需的销售目标，或因为市场变化无法调低价格至合理水平。” 开发商需售出约70%的单位，才能获得建设融资支持。

房地产经纪公司The Zadegan Group的合伙人乔纳森·扎德甘(Jonathan Zadegan)也指出，如今开发商无法获得以往的售价与利润，“项目一旦滞销，就意味着开发商在持续烧钱，必须作出应对。”

被标记为“暂停”的项目通常是停止销售、尚未开工、但未退还订金的状态——处于事实上的“停摆”阶段。而被法院接管的项目，在正式决定是否取消前，也被视为暂停。

涅兹戈达还指出，2024年约有40%的新建共管公寓被用作出租用途。“如果新公寓的完工量继续下滑，意味着新增出租房源也将快速减少。”

不过，一些开发商之所以转向出租市场，也与市府鼓励建租房的新激励措施有关。

与此同时，新建共管公寓的销售量也跌至30年来最低水平。2025年第一季度，大多地区仅售出533套新公寓，为自1995年以来最差的季度记录。

扎德甘补充称，中小型开发商目前“痛苦异常”，而持续的贸易战也进一步削弱了消费者信心。他表示，希望未来一年内市场能稳定下来，经过一段时间去库存、减少新项目供应，到2030年前后房市可能逐步恢复平衡。

新屋建设放缓，预计将加剧加拿大的住房负担能力危机;而牛津经济研究院预测，若贸易战继续升级，加拿大恐在2026年前流失约20万个工作岗位。

与此同时，随着加拿大政府限制留学和工作签证、人口增长放缓，租赁市场也呈降温趋势。3月份新出租房源租金同比下降2.8%，为连续第六个月下跌。

在过去，加拿大央行往往通过降息激活房市、带动经济。但如今利率空间受限，通胀压力又高，加拿大央行已暂停连续七次降息的政策，将基准利率维持在2.75%。央行强调，他们不会重蹈疫情后通胀失控的覆辙。

“我们正在经历一个没法救市的时代。”多伊尔直言。

此外，川普的贸易政策不仅加剧全球市场不确定性，还推高了加拿大的债券收益率，进一步抬升固定利率按揭成本。

“房地产过去是加拿大的经济引擎，但这一次，它很可能成为负担。”满银(BMO)行高级经济学家卡夫希克(Robert Kavcic)指出，即便房价自2022年高点已回落10%至20%，但住房负担能力依然紧张，因为之前涨的实在太快了。

据悉，在2007年至2009年的大衰退期间，美国房价平均下跌了30%，用了14年才完全恢复，而加拿大房价仅下跌了9%，但在衰退结束后的一年内就恢复了。2014年油价暴跌，导致卡尔加里的房地产市场停滞了五年，但全国房价却以超过10%的年率飙升。同样，2020年3月的疫情封锁曾短暂地使房地产活动陷入停滞，但在接下来的两年里，房地产活动急剧升温。

卡夫希克说：“最好的结果是房价横向波动五到十年，让收入赶上来。”“但未来的风险在于，随着这场贸易战的升级，我们将陷入滞胀环境，于是房价可能不再是横向波动，而是断崖式下跌”。