惨了！10多万BC省公寓业主面临巨额分摊

居住在BC省公寓的业主除了每月交管理费，用于维护公共区域、设施和管理开支。如果设施老化和突发维修等情况还可能面临储备金耗尽和增加特别分摊费用。

据温哥华的 OctoAI 公司统计，BC省的平均月度物业管理费（strata fees，470 加元）低于安省（650 加元），由于储备金缴纳水平远低于安省，B.C. 的公寓业主面临特别摊派（special assessments）的风险更大。报告指出，

BC 省的平均月度储备金（special levies）缴纳额为 75 加元，而安省则是 210 加元。

OctoAI 首席执行官托马斯·比蒂（Thomas Beattie）表示，这是因为 BC 省要求运营预算的 10% 必须拨入储备基金，而安省的最低缴纳额则与未来资本支出预期挂钩。

“我们（BC省）的缴纳额明显不足，这部分缺口只能通过特别摊派来弥补”，比蒂说，“在安省，他们每月对储备基金的缴纳是我们的两倍”。根据安省公寓管理局（Condominium Authority of Ontario）的规定，安省要求公寓公司缴纳的储备金金额必须“合理预期能够覆盖未来的维修和更换”，并由储备基金研究报告（reserve fund studies）决定。OctoAI 估算，

在 BC 省今年将有 13.5 万名公寓业主面临特别摊派，平均每套房屋的费用接近 7,500 加元。

这一数据来自该公司 Eli Report 文件审查平台上的一份报告。比蒂表示，在 BC省“特别摊派”其实并不“特别”。“他们应该给它换个名字，因为根据我们的测算，平均业主未来十年每年都需要为这些费用预留超过 2,000 加元”，他说，并补充称老旧建筑的业主平均每年需要接近 3,000 加元。

根据 BC 政府网站的规定，每个业主共有的物业（strata corporation）必须设立应急基金（contingency funds），用于支付通常少于一年发生一次或并不经常发生的公共支出。自 2023 年 11 月 1 日起，物业公司每年必须至少将运营基金的 10% 拨入应急储备基金。运营费用（operating expenses）是指经常性或每年发生的维护，如地毯清洁或屋顶维护。业主们通过多数投票在年度预算中批准这些支出，并通过物业费（strata fees）来支付。资本支出（capital expenditures）则通常少于一年一次，且不属于日常维护，例如地毯或窗户更换。此类支出通常需要业主在单独的业主大会上批准。

第一太平戴维斯物业管理公司（FirstService Residential，简称 FSR）的高级副总裁肖恩·英格拉汉姆（Sean Ingraham）表示，历史上特别摊派一直是改进融资的最常见方式。例如，如果某栋物业的屋顶需要更换，物业公司通常会获得几个报价，然后提出动议让业主批准通过特别摊派来支付费用，每位业主按比例分摊。“这里面有很多变量”，英格拉汉姆说，“可能是动用部分储备基金再配合特别摊派，也可能允许业主分几个月支付”。

折旧报告强制化

英格拉汉姆表示，折旧报告（depreciation reports）在预测中发挥着关键作用。报告会说明物业公司所有资本资产和部件的状况，并估算它们的使用寿命和更换时间。报告通常包含不同的资金模型，通常是储备基金和特别摊派的混合方案。业主们可以根据折旧报告来制定应急储备与特别摊派之间的资金比例，从而更好地规划财务。“这能让潜在买家和业主获得清晰的财务预期”，英格拉汉姆说。

去年 BC 省通过了新的立法，旨在加强物业公司的折旧报告要求。此前，只要业主大会每年有四分之三的业主投票同意，就可以反复推迟折旧报告的编制。根据 Lawson Lundell 律师事务所 2024 年 7 月 23 日的文章，新法规自 2024 年 7 月 1 日起生效，取消了这一推迟选项。现在，

所有拥有 5 套或以上单位的现有物业公司都必须每五年编制一次折旧报告。

新成立的物业公司如果是在 2024 年 7 月 1 日至 2027 年 7 月 1 日之间成立的，则需在第一次业主大会召开后的两年内完成折旧报告；而在 2027 年 7 月 1 日之后成立的物业公司，则必须在第一次业主大会召开后的 18 个月内完成。“新的规定还增加了具体的内容要求，以帮助标准化折旧报告所包含的信息”，该律所表示。FSR 的英格拉汉姆说，省政府改善物业财务状况的努力可能正在见效。

FSR 在 BC 管理着超过 72,000 套住房，如今其中超过 95% 已经拥有折旧报告，而三年前这一比例仅为约 60%。FSR 客户的应急储备基金在过去两年也有所增加。“尽管并非所有客户都乐见应急储备基金缴纳增加和编制折旧报告的成本，但这确实改善了物业公司的财务健康状况”，英格拉汉姆说。“从长远来看，这将减少许多特别摊派的需要，老旧建筑也会因资金充足而得到更好的维护”。