外国买家禁令即将到期 能救加拿大楼市吗？

再过 6 个月，联邦政府针对外国人购房的禁令即将到期，房地产圈对渥太华会否让禁令自然失效充满期待。

自 2022 年通过《非加拿大人购置住宅禁令法》以来，加拿大房地产市场发生了很大变化。该法案禁止大多数外国人购房，设有若干豁免。原定于 2025 年 1 月 1 日到期，之后又延长了两年，但这期间楼市状况愈发严峻。

有多糟?研究机构 Urbanation 指出，今年第一季度，大多伦多-汉密尔顿地区的待售库存量创下纪录，该区域约 710 万人口中新建住房仅售出 246 套。过去 30 年来首次出现单季无新公寓项目开盘的局面。

全国来看，加拿大地产协会表示 5 月房屋成交量较 4 月增长 5.5%，但同比仍下降 5.1%，二手房市场活跃度远不及 2022 年峰值，而那时候的楼市热潮也正是催生了限制外国买家的呼声。

库存积压问题严重到渥太华与 BC 省联合推出 14.5 亿加元计划，在 BC 省市场上收购 2.200 套公寓，作为补贴租转购项目的一部分。

不出所料，有声音认为这其实是在为过度开发的地产行业纾困。

更大的问题在于，这些政策——包括安省类似的将库存转为租赁的举措——究竟能否真正拯救房地产行业，还是应让市场自行调整。反方观点认为，如果楼市触底，考虑到高层住宅从销售到交付往往需要几年，未来几年可能新建项目几乎停滞。

加拿大蒙特利尔银行(BMO)高级经济师 Robert Kavcic 表示，禁令对整体楼市的影响很难辨别，因为相较于整个市场而言只是边际作用。

Kavcic 说："整体来看，市场正在调整，销售疲软，价格下跌。"他补充说，禁令的影响"只是九牛一毛"。

他认为，其他措施如安省对外国买家征收 25% 投机税，对市场影响更大。多伦多也有 10% 的外国买家税，BC 省同样征税。

Kavcic 指出，这些税收大约在 2017 年出台："那时候市场极为紧张，即使挤出一小部分买家，也能降温。"目前这些税仍在实施。

他不认为恢复外国买家入市能显著缩小买卖双方的差距，但总体来说"无害于"成交量，不过市场还需更多支持。

尽管如此，地产界依旧普遍期待甚至要求取消外国投资禁令。

Sotheby's International Realty Canada 总裁兼 CEO Mustafa Abbasi 表示，他理解在房价可负担性成为焦点时出台禁令的初衷。

Abbasi 称："现在延长禁令将是错误的。事实上，外国买家从来不是加拿大人买不起房的主因。驱动市场的因素远比这复杂：利率、本地投资者活跃度、移民增长、建造成本、税收、政策不确定性以及整体信心。"

他还表示，禁令给外界传递了错误信号，让人觉得加拿大不欢迎负责任的投资，会打击资金流入。

温哥华 Beedie Construction Ltd. 总裁 Ryan Beedie 认为，现有独立屋因土地限制无法再增建，对其实施禁令有一定道理。

他说："但如果市场有能力自我调节短缺，为何还要禁止外国投资?如果不会影响他人，应当允许。禁令本质上是当时经济环境下的粗暴工具。"

他建议参考澳大利亚的做法。澳大利亚上月宣布，将延长对现有住宅楼的外国购买临时禁令至 2029 年 6 月 30 日。该禁令原始施行期为 2 年，自 2025 年 4 月 1 日起。

最大区别在于新建项目。加拿大的禁令波及整个市场，影响了曾通过预售推动公寓行业的投资者。

Beedie 说："更精细的政策总比一刀切好。"他预期现任联邦自由党政府会采取更周全的方式应对。"大量房源卖不出去对谁都没好处。如果有其他资金能消化库存，那是好事。"

西蒙菲莎大学(Simon Fraser University)城市规划项目主任兼副教授 Andy Yan 指出，现行禁令其实已设有多项豁免，例如允许国际留学生和加拿大配偶购房。他认为，随着禁令到期临近，现在还有时间重新考虑调整政策。

他补充，目前国际市场环境已发生巨大变化，包括中国等地资金外流的管控更加严格。

Yan 说："更大的问题是，外国投资对本地住房体系到底有何影响?我们能否借鉴其他国家的经验?"

他以新加坡为例，外国买家购房有诸多限制，还需额外缴纳"印花税"或相关费用。

"这类税收可以被用来支持更多可负担住房项目。也许我们不该允许资金无成本停泊在住宅地产。"

外界一直担忧，外国买家将资金投入房产后因租赁风险等原因而空置房产。英属哥伦比亚大学(University of British Columbia)经济学教授 Tsur Somerville 的研究显示，BC 省的空置税让 2 万套住房回流市场。

Yan 表示："空置税确实带回了一些房源。针对外国买家禁令，关键是要关注相关指标和国际环境的变化。"他也质疑，取消禁令后是否真的能带来实质改变。

开发商 Beedie 也认为，禁令取消不会令市场发生根本性转变。"外国买家原本在市场中的占比就很小，"他说，"他们不是救市主，但多少有点帮助。"

BMO 的 Kavcic 同样认为，取消禁令或许能带来一定利好，但难以根本解决楼市难题。

Kavcic 说："所有这些政策调整只能加快出清库存、恢复需求，但尤其是公寓市场，这将是一个漫长过程。"