楼市泡沫？加拿大本地人财富已被移民超越

一项最新研究显示，加拿大本地出生并不像许多人想象的那样在财富上更具优势。加拿大统计局(StatCan)的研究人员对本地出生家庭与在加拿大定居至少 10 年的移民家庭进行了对比，发现移民群体在所有财富四分位中都领先，尽管在顶端差距缩小。房地产泡沫是这一差异几乎完全的原因。

加拿大富裕阶层财富差距几乎消失

加拿大本地出生与定居移民家庭的财富差距其实并不大。35 至 64 岁本地出生家庭在财富第四四分位(前 25%)的平均净资产为 290 万加元。数据显示，本地出生与定居移民在这一层级的财富比率为 1.0.意味着二者在统计学上没有显著差距(仅差 4600 加元)。第三四分位的比率降至 0.94.但同样属于统计学意义不大：本地出生家庭为 91 万加元，定居移民为 97 万加元。

_加拿大家庭财富：本地出生与定居移民的平均值，2023 年不变价，按财富四分位分。

虽然财富上半部差异不大，但财富结构却有显著不同。第四四分位的本地出生家庭拥有 64 万 9800 加元的雇主赞助注册养老金计划(RPP)，比定居移民多出 69.0%(多 26 万 5400 加元)。第三四分位的本地出生家庭持有 28 万 8200 加元的 RPP，比定居移民多出 79.1%(多 12 万 7300 加元)。简言之，本地出生家庭普遍拥有更好的带福利工作。

定居移民则通过房地产弥补了这一差距。第四四分位的移民家庭拥有 107 万 300 加元的主要住房净值，比本地出生家庭多出 48.9%(多 35 万 1700 加元)。第三四分位的移民家庭主要住房净值为 54 万 2000 加元，比本地出生家庭多出 65.9%(多 21 万 5300 加元)。房地产有效缩小了财富差距，但研究人员指出其中有深层原因。

"居住地因素占到了定居移民和本地出生家庭在第四四分位主要住房净值差异的约五分之四(81%)，"统计局研究人员表示。第三四分位这一比例也有 53%，同样很高。

来源：加拿大统计局，Better Dwelling。

直白来说，缩小差距的不只是房地产本身，更是买入时机和信贷泡沫。定居移民更集中在多伦多、温哥华等高房价市场。能在房价飙升前在大城市买房、还上房贷，就足以弥补雇主福利的不足。

不过，要保持这种优势并不容易。单一资产配置在房价上涨时加速财富增长，但这种"复利效应"也会反向作用。

下半部财富差距因房产进一步扩大

主要住房净值均值，本地出生与定居移民，2023 年不变价，按财富四分位分。_

来源：加拿大统计局，Better Dwelling。

表面数据看，财富下半部的差距更大。第二四分位的本地出生家庭平均净资产为 34 万 8500 加元，比定居移民低 18.2%(低 7 万 7500 加元)。最低四分位的本地出生家庭平均为 3 万 9900 加元，比定居移民低 19.7%(低 9800 加元)。

"在相对意义上，本地出生家庭在第一和第二四分位的财富比定居移民少约 20%，"统计局指出，主要原因是房产净值更低。

住房资产再次拉大了差距。第二四分位的本地出生家庭主要住房净值为 14 万 1300 加元，比定居移民少 42.7%(少 10 万 5100 加元);最低四分位为 1 万 3000 加元，比定居移民少 42.7%(少 9700 加元)。更好的雇主福利虽能部分弥补，但差距依然明显。

需要注意的是，统计学意义上的差距并不等于实际生活影响。第二四分位中，定居移民多出的住房净值还不到多伦多、温哥华等主要移民城市一套独立屋的首付。最低四分位的 42.7% 差距看似很大，实际上对双方来说都不到加拿大两居室公寓半年租金。这并非巨大财富鸿沟，更说明一半加拿大人已被落在后面。

更大的问题其实出现在上半部财富分布。定居移民之所以能迎头赶上，正是因为他们更集中在大城市的房地产泡沫中。这让他们的财富增长变得脆弱，与年轻人面临的生活成本压力挂钩——无论是本地出生还是定居移民。