新变化：加拿大明年部分放开外国买家购房禁令

加拿大的外国买家购房禁令将于今年年底到期。卡尼政府在 2026 年预算中表示，将继续禁止外国买家购买二手房，但会放开新建住宅市场。

业内专家对这一调整反应不一。

一些支持者认为，政策调整可以增加新房需求，带动更多住宅建设。另一些人则表示，禁令对改善住房负担能力作用不大，却给移民带来了负面影响。不过，批评者认为，这项调整可能促使开发商为投资者建房，而不是为普通加拿大人建房。

这项政策调整出台之际，新房市场正经历大幅下滑。楼花公寓销量尤其惨淡，房价大跌和高利率让其主要买家——投资者望而却步。加拿大统计局的数据显示，外国买家持有的房产仅占安省房产的约 2.1%，占多伦多人口普查都会区住宅的 2.7%。不过，统计局表示，并未追踪楼花销售数据。

多伦多大学城市学院院长 Karen Chapple 表示，要缓解住房危机，更公平的做法是针对把住房当作投资的买家，而不是按国籍加以限制。

“这公平吗？如果我们要打击住房金融化，为什么不针对这种现象最集中的群体，也就是加拿大人，而不是外国人？”她说。

救助开发商？

房地产开发行业欢迎这项政策调整，称这一做法与澳大利亚的一项类似计划相仿。

建筑业及土地开发协会总裁兼首席执行官 Dave Wilkes 表示，禁令禁止外国买家购买现有住房，但允许购买楼花，“从而支持增加新住房供应”。

图源：51.ca

多伦多都会大学城市与区域规划学院荣休教授 David Amborski 表示，他认为这项调整背后的经济逻辑“说得通”。

“（购买）一套新房，不会给现有住房供应带来压力，”他说。“这意味着开发商会建造更多住房，增加住房存量或供应。”

但批评者担心，这项政策调整主要服务于投资者的利益。

加拿大公共雇员工会（CUPE）高级经济学家、加拿大政策替代研究中心前政治经济学家 Ricardo Tranjan，将这一调整与新房买家的 HST 退税措施作比较。他认为，退税本质上是在救助开发商，因为利率上涨后，这些开发商的销量大幅下滑。

“这项政策的长期影响可能相当有害，”Tranjan 说。

“这会诱使开发商继续迎合财力雄厚的国际投资者。这些投资者把加拿大住房市场当作安全存放资金的地方，而开发商本应专注于建造普通人需要、也买得起的住房。”

Move Smartly 地产经纪公司总裁 John Pasalis 强调，禁令最初通过时，目的不是抑制供应，而是确保加拿大家庭不必与财力雄厚的外国投资者争抢住房。

“为什么我们需要外国买家来买我们的新房？原因就是加拿大家庭买不起，”他说。

对非永久居民的影响

弗吉尼亚理工大学助理教授 Taesoo Song 曾撰写一份关于外国买家税和外国买家购房禁令的报告，于 2025 年发表。他强调，非永久居民已经感受到这类政策的影响。

他的研究指出，在 2010 年代外国买家相关政策及购房禁令出台前，相关政治讨论带有种族主义和排外色彩，尤其针对中国公民和移民。

“2010 年代中期房价开始快速上涨时，很多政策讨论都直接源于一些零散说法，认为中国海外投资者正在大举买房，而这些房子买下后就一直空置，”他说。

但他表示，当时加拿大并没有多少关于外国投资者的数据。如果政府想应对房价上涨，本可以选择覆盖面更广的住房反投机措施。

这份获得城市学院支持的报告还发现，全国投资者持有的房产中，超过五分之四由加拿大人持有，“这意味着这些市场的投机活动主要来自国内”。

Chapple 补充说，禁令可能妨碍人才招聘。她指出，多伦多大学就因这项禁令，在引进海外人才方面遇到了困难。

多伦多大学管理与创新研究所的城市地理学者 Yinnon Geva 认为，保留禁令、同时加入豁免的做法“武断”。他给出的理由是，移民人数已经下降，外国人持有房产的情况想必也已随之减少；市场低迷降低了投资吸引力，而批量购买公寓等做法仍在助推住房金融化。

“我实在看不出这样做有什么好处，”Geva 说。“没有明确迹象表明，过去十年任何针对外国买家的举措，在改善住房负担能力方面发挥了显著作用。

“我们减少的并不是整体投机活动，而是个人的购房活动。”