加拿大这座城市楼市的风险最高

港湾播报》20200224 JXTJ

1.    加拿大这个城市楼市风险最高 仍是红色警告

开年以来，大多伦多地区不仅房屋销量和房价齐齐上升，涨幅都是双位数，而且仿佛又兴起了抢offer热潮，比如多伦多市一套房子有33名买家抢offer，宾顿市一栋两层独立屋吸引了77名买家，多伦多High Park公园附近一栋独立屋由于抢offer的缘故，最后比叫价高出$100万的价格成交。

当业内人士担忧多伦多地区市场可能再度发热，房价可能疯涨并重复2016/2017年的情况时，加拿大按揭与房屋公司（CMHC）刚刚发布的数据给大家一颗定心丸：监测结果显示，加拿大市场风险最高的城市不是多伦多，也不是温哥华，而是BC省会维多利亚（Victoria）！据加拿大金融邮报报道，CMHC的报告称，有证据显示，加拿大的市场仍然存在房价高估的情况，但经通胀调整之后，加上个人可支配收入和人口的增长，实测价格与基本价格之间的失衡正在减少。但该报告同时指出，BC省会维多利亚的市场仍然持续显示了较高的风险等级。根据多利亚地产局提供的数字，今年1月该市平均售价为$858,500，同比上升1.4%。CMHC主要从四个方面考量房市是否出现高风险情况，其中包括是否出现市场过热、价格增长过快、房价过高于房子本身价值，以及是否出现过度建设的情况。CMHC一般对全国15个大城市的市场分别进行评估，把市场风险等级划分为轻度风险（绿色）、中度风险（黄色）以及高度风险（红色）。

CMHC在报告中指出，在多伦多地区，价格加速及过热指标目前仍然低于关键阈值，但是“市场活动继续上升，表现为销售与新上市的比例趋向于卖方市场以及与之相伴随的价格上涨。”但报告强调说，在过去三年一直被列为高风险之后，多伦多市场的风险已经连续两个季度保持中等水平。但报告也警告说，多伦多市场过热以及价格上涨的趋向仍然值得关注。加拿大另一大房地产市场温哥华，前几年一度价格飞涨，但在各级政府收紧政策之后，市场显示出放松迹象，不再被列为高风险市场。而魁北克和大西洋地区的市场也被列为低风险，不过报告也指出，蒙特利尔和蒙克顿的新屋建设市场存在些许泡沫。加西唯一保持中度风险评估的市场是里贾纳（Regina），那里出租公寓的空置率为7.8％，这一水平引起了CMHC对该市场供过于求的担忧。

CMHC的首席经济学家杜根表示，上周二，联邦政府推出了按揭压力测试的新规，其基准不再是央行五年固定利率（现为5.19%），而是按揭保险申请中五年固定利率的周中位数，加上两个百分点。杜根说，这个新政策将于今年4月6日开始生效。CMHC已经意识到这个新基准对房地产市场可能的影响，随后也将密切关注其影响。杜根说，“显而易见，我们将会对此进行监测。对按揭贷款进行压力测试仍然是确保加拿大人，尤其是首次购房者可以负担得起房屋贷款的重要措施。”

2.   CMHC：大温楼市评级从高度脆弱降至较为温和

加拿大住房抵押贷款公司CMHC的一份报告显示，由于分析师仍对市场失衡持谨慎态度，温哥华大都会的房地产市场一直保持着一定程度的脆弱性。但去年夏天，温哥华房地产市场的稳定性从高度脆弱的评级降至温和，这是三年来的首次。

CMHC　2月20日发布的最新房地产市场评估报告说，由于可支配收入下降和利率上升，消费者的购买力下降，房价正在下跌。不过，由于在2019年第三季度之前的一年中至少有两次突破了这一门槛，该公司仍将估值过高的评级维持在中等水平。当房价远远高于收入、人口、实际和预期融资成本等住房市场驱动因素所保证的水平时，就会发现估值过高。空置率继续保持在较低水平，因此几乎没有过度建设的迹象。当出租公寓的空置率以及新建和未售出住房单元的库存明显高于正常水平时，就会出现过度建设的迹象。

CMHC报告称，该地区的库存已开始呈上升趋势，远低于超建门槛。报告还发现，当现房销售超过新上市房源时，过热程度较低。“温哥华的房地产市场被评估为中度脆弱。最近几个季度我们发现了估值过高，我们仍对市场失衡保持谨慎，”CMHC高级分析师布拉登•Batch表示。“最近评估的数据显示，由于消费者购买力下降，基本房价出现了下降。实际上，经通胀调整后的房价反映了市场的根本变化，表明失衡已经减轻。”

当CMHC放弃对房地产价格加速上涨的警告，将其评级从去年5月的中等升至目前的低水平时，出现了向中等脆弱性的转变。当存在投机活动时，价格会加速上涨。在其它地方，加拿大的几个城市，包括埃德蒙顿、卡尔加里、萨斯卡通和温尼伯，在本次的报告中被从温和下调为低脆弱性。维多利亚是唯一一个高度脆弱的市场，因为价格加速上涨和估值过高的失衡仍然很明显，CMHC说。渥太华、蒙特利尔、魁北克市、蒙克顿、哈利法克斯和圣约翰保持低脆弱性评级。

3.   Tim Hortons在中国关了30多家店! 加拿大鹅的处境是...

受目前局势的影响，加国著名品牌如Lululemon和Tim Hortons等，均被逼暂时关闭在中国的大部分专门店。

Lululemon总裁麦克唐纳周五发表声明指，员工安全是公司的首要考虑，公司会根据中国当局的指引，决定如何调整在中国的营运方式。总部位于温哥华的Lululemon自今年2月3日起，已按照中国官方的指示，暂时关闭中国38间专卖店中的大多数店铺，但网上销售业务仍会继续维持。加国餐饮连锁品牌Tim Horton’s在本月初亦表示，暂时关闭在中国的约30间餐厅，该些餐厅大部分位于上海附近地区。此外，在中国拥有近50间专卖店的体育用品公司Amer Sports Canada，该公司发言人Bethan Williams指，由于中国商场的人流明显减少，许多商场决定缩短营业时间，导致Amer的大部分专卖店亦要缩短营业时间，有些分店则由于商场暂时关门，亦要被逼暂停营业。