总理卡尼再次执政 加拿大房市有何变化？

虽然大选结果仍有待加拿大选举局正式公布，但肯定仍是自由党执掌政权。

相信住房负担危机将是新当选的自由党政府面临的最棘手的问题之一。

马克-卡尼(Mark Carney)总理承诺每年增加近50万套住房，联邦政府将在推动和协调这一巨大的建设努力中发挥核心作用。

但是卡尼能否兑现他雄心勃勃的承诺呢?《环球邮报》询问了三位住房问题专家和倡导者对自由党的新住房议程的看法。

卡尼认为，加拿大应该借鉴他所说的那些有助于实现第二次世界大战后建筑业繁荣的公共政策，当时加拿大也面临着严重的住房短缺问题。这一愿景的核心是建立一个新的 “建设加拿大家园”(Build Canada Homes)联邦实体，帮助开发和资助经济适用房和预制房屋。

支持住房的倡导组织 “多伦多更多邻居”(More Neighbours Toronto)的创始人埃里克-隆巴迪(Eric Lombardi)认为，渥太华为一些住房开发项目提供资金的构想有其可取之处。他说，法国、奥地利和新加坡等国已经能够使类似的计划产生积极的现金流，由政府提供廉价贷款和其他激励措施来建造房屋(包括经济适用房)，同时还能从项目中赚钱，以便将资金重新投资于增加供应。

但他说，如果一个新的联邦住房机构不能在财政上自负盈亏，那么从长远来看，它不可能取得成功。

渥太华大学环境研究所(University of Ottawa's Institute for the Environment)的经济学家兼 “缺失的中间层倡议”(Missing Middle Initiative)项目创始主任迈克-莫法特(Mike Moffatt)认为，另一个悬而未决的问题是渥太华是否有能力管理如此复杂的工作。

他说："我认为有理由对政府的执行能力持怀疑态度。但如果他们能够实现这一目标，那将会是一场巨大的变革。“

政府资助预制房屋

卡尼承诺，“建设加拿大家园”(Build Canada Homes)计划将为预制房屋和模块化房屋提供超过250亿加元的融资，以及其他激励措施。

这意味着在工厂而不是在建筑工地建造更多的板材、模块和房屋的其他部件，支持者称这将使房屋建造既便宜又快捷。

莫法特博士是这一想法的拥护者。他说，在日本和瑞典等国家，这种做法已经非常成熟，并成功地加快了供应量的增加。

但他补充说，加拿大面临的挑战是，各省甚至各市的住宅建设法规各不相同，因此很难大规模生产工厂制造的建筑部件。

恢复 70 年代的建筑税收激励措施

卡尼还承诺恢复多单元出租建筑(MURB)税收激励措施，这项上世纪70年代的措施允许投资建设新出租公寓的个人从个人税中扣除部分相关费用。

莫法特博士说，类似的计划可以为那些希望将资金投入房地产的富人重新提供激励。举例来说，投资者与其在大学城购买独立式住宅，将其改造成学生公寓(这会减少家庭式住房的供应量)，还不如新建一栋中层出租公寓。

莫法特博士说，但一个重要的障碍是，许多城市的分区规定使得很难建造符合家庭或房地产投资者群体预算的小型租赁建筑。

西蒙弗雷泽大学副教授兼城市项目主任严教授(Andy Yan )认为，还有更多原因导致 MURB 的效果可能不如宣传的那样好。

他说，在 20 世纪 70 年代，利率要高得多，而建筑成本却较低，而且专门建造的出租房与成片出租的公寓单位之间不存在竞争。

他提醒说，虽然当时的措施刺激了租赁建筑的发展，但并不意味着在今天的住房市场上也能奏效。

削减首次购房者的新房商品服务税

自由党还将取消首次购房者购买价值不超过100万元房屋的商品和服务税(GST)，并降低100万元至150万元房屋的商品和服务税。

Moffatt 博士和 Lombardi 先生都对这一措施能否有效激励新建房屋持怀疑态度，因为减税范围过于狭窄。

关税、不确定性和渥太华无法控制的因素

严教授说，除了自由党新政府能否履行其承诺的问题外，还有一个问题是新政府无法控制的一切将会发生什么。

多伦多和温哥华的开发商都在为新项目融资而苦苦挣扎，全国大部分地区的住房需求也因关税和经济不确定性的担忧而萎缩。

严教授提醒说，整体经济状况和利率轨迹等因素将对加拿大在新政府领导下建造多少住房产生重大影响。